Naar inhoud

Praktisch

Woonloket

de Robianostraat 64
2150 Borsbeek

tel. 03 320 94 03
e-mail

Openingstijden

Maandag 9 - 12 uur op afspraak
Donderdag 9 - 12 uur  
     

 

Meer info

Leegstand van gebouwen en woningen

Woningen en gebouwen staan soms gedurende lange tijd leeg. Als eigenaar van een dergelijk pand loop je niet alleen mogelijke huurinkomsten mis, maar zie je misschien ook de waarde van het pand dalen door verloedering. Dit heeft dan weer een negatieve impact op de leefomgeving en vormt een gemiste kans voor gezinnen die op zoek zijn naar een woning.

Sinds 1 januari 2010 zijn de bevoegdheden omtrent leegstand en de reeds geïnventariseerde leegstaande panden overgedragen van het Vlaamse gewest naar de gemeente. Elke gemeente is verplicht om een register met leegstaande gebouwen en woningen op te maken en bij te houden. De gemeente Borsbeek heeft hiervoor een gemeentelijk leegstands- en belastingsreglement opgesteld.

leegstands- en belastingreglement

Wanneer is een woning of een gebouw leegstaand?

Leegstaande woning

Een woning is elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande (bv. eengezinswoning, appartement, studentenkamer). Een woning is leegstaand indien ze gedurende een termijn van ten minste 12 opeenvolgende maanden niet bewoond wordt.

Leegstaand gebouw

Een gebouw is elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat. Een gebouw is leegstaand indien meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste 12 opeenvolgende maanden. Hierbij wordt geen rekening gehouden met woningen die deel uitmaken van het gebouw. De functie van het gebouw blijkt uit de stedenbouwkundige vergunning, milieuvergunning … .

Begrip zakelijk gerechtigde

Er wordt regelmatig gesproken over ‘de eigenaar(s)’ van een woning of gebouw, maar hier wordt de zakelijk gerechtigde mee bedoeld. De zakelijk gerechtigde is de persoon die beschikt over:

  • de volle eigendom;
  • het recht van opstal;
  • het recht van erfpacht;
  • het vruchtgebruik.

Hoe wordt leegstand vastgesteld?

Indicaties van leegstand

Leegstand wordt vastgesteld op basis van een aantal indicaties, bijvoorbeeld het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister, het niet wind- en/of waterdicht zijn van een pand, een uitpuilende of dichtgeplakte brievenbus … .

Dit zijn maar enkele van de mogelijke indicaties voor leegstand. Alle indicaties voor het vaststellen van leegstand kan je in het gemeentelijk leegstandsreglement vinden.

Administratieve akte

Op basis van bovenstaande definities en de indicaties van leegstand zal IOK zowel op administratief vlak als ter plaatse onderzoeken of het pand al dan niet leegstaat. Indien vastgesteld wordt dat het pand effectief leegstaat, wordt dit officieel vastgelegd in een administratieve akte. Deze administratieve akte wordt eveneens aan de eigenaar(s) bezorgd, samen met een fotodossier en een beschrijvend verslag ter motivering van de opname van je leegstaand pand in het leegstandsregister.

Hoe kan je de vaststelling van leegstand betwisten?

Indiening beroepschrift

zie procedure in het leegstandsreglement

Wat als mijn pand niet meer leegstaat? Kan ik dit laten schrappen?

Een gebouw of een woning kan worden geschrapt uit het leegstandsregister, indien je kan bewijzen dat het pand gedurende minstens 6 opeenvolgende maanden gebruikt werd overeenkomstig zijn functie. Voor een woning moet je kunnen aantonen dat deze gedurende minstens 6 opeenvolgende maanden bewoond werd. Voor een gebouw moet meer dan de helft van de totale oppervlakte gebruikt zijn volgens de bestemming en dit gedurende minstens 6 opeenvolgende maanden.

Gevolgen van opname in het leegstandsregister

Wat zijn de gevolgen van opname in het leegstandsregister?

Op de woningen die in het leegstandsregister zijn opgenomen, geldt in principe het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht.

Recht van voorkoop

Het recht van voorkoop geeft de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, een sociale huisvestingsmaatschappij, de gemeente en in welbepaalde gevallen het OCMW de mogelijkheid om jouw woning of gebouw bij verkoop aan te kopen tegen de prijs die je bent overeengekomen met de koper. Deze instanties krijgen dus voorrang op de verkoop.

Sociaal beheersrecht

Het sociaal beheersrecht is bedoeld voor eigenaars die niet bereid zijn hun leegstaande woning op vrijwillige basis opnieuw op de woningmarkt te brengen. Bij uitoefening van het sociaal beheersrecht wordt een woning voor minstens 9 jaar in beheer gegeven aan de stad, het OCMW of een sociale woonorganisatie. Deze instantie zal de woning dan renoveren tot een kwaliteitsvolle woning en verder verhuren op de sociale woningmarkt aan de wettelijk vastgelegde huurprijzen. De termijn van 9 jaar kan verlengd worden om de kosten van de werkzaamheden te recupereren.

Moet ik een leegstandsheffing betalen? Hoeveel bedraagt deze?

De gemeente Borsbeek heeft een heffingsreglement op leegstaande woningen en gebouwen. Indien de leegstand blijft aanhouden, zal je dus belast worden op het langdurig laten leegstaan van je onroerend goed. Deze heffing moet voor de 1ste maal betaald worden op het moment dat de woning of het gebouw 12 maanden is opgenomen in het leegstandsregister.

 Bedrag leegstandsheffing

 De belasting bedraagt:

  • 1.500 euro voor een volledig gebouw of woonhuis;
  • 250 euro voor een individuele kamer of studentenkamer
  • 750 euro voor elke overige woongelegenheid of gebouw.

 De bedragen, vermeld in het tweede lid, zijn gekoppeld aan de evolutie van de ABEX-index en stemmen overeen met de index van december 2009. Ze worden jaarlijks op 1 januari aangepast aan het ABEX-indexcijfer van de maand december die aan de aanpassing voorafgaat.

Betaling leegstandsheffing

De heffing moet betaald worden door de eigenaar(s). Als het pand eigendom is van meerdere personen, dan wordt de heffing verrekend in verhouding tot ieder zijn aandeel. Indien je een heffing dient te betalen ontvang je een aanslagbiljet, met daarop het bedrag van de heffing. De heffing dient betaald te worden binnen de 2 maanden na het verzenden van het aanslagbiljet.

Beroep tegen leegstandsheffing

Het is mogelijk bezwaar in te dienen tegen de leegstandsheffing. Het bezwaar moet schriftelijk worden ingediend bij het college van burgemeester en schepenen van Borsbeek. Indien je wenst gehoord te worden, dien je dit eveneens te vermelden in het bezwaarschrift. Het college van burgemeester en schepenen doet een uitspraak binnen de 6 maanden vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift.

Kom ik in aanmerking voor een vrijstelling op de leegstandsheffing?

In een aantal gevallen kan de eigenaar van het leegstaande gebouw of de leegstaande woning vrijgesteld worden van betaling van de heffing.

Zie daarvoor het belastingsreglement van Borsbeek na.

Aanvraag vrijstelling

Je kan een vrijstelling aanvragen via het aanvraagformulier dat het stadsbestuur jaarlijks opstuurt. Hiervoor dien je dit aanvraagformulier behoorlijk ingevuld en ondertekend terug te sturen vóór de daarin vermelde datum, samen met de nodige bewijsstukken (bijvoorbeeld verblijf in een rusthuis, stedenbouwkundige vergunning …). Binnen de 2 maanden na indiening van je aanvraag zal je op de hoogte gebracht worden van de beslissing. Indien de aanvraag tot vrijstelling aanvaard wordt, hoef je geen leegstandsheffing te betalen. Indien de aanvraag daarentegen geweigerd wordt, zal je een aanslagbiljet ontvangen met het bedrag van de te betalen belasting.

Hoe leegstand voorkomen en oplossen?

  • De woning of het gebouw opknappen en opnieuw in gebruik nemen

 Zoals reeds aangehaald, streeft de gemeente ernaar om leegstaande panden opnieuw op de markt te brengen. De gemeente stimuleert eigenaars bijvoorbeeld hun pand terug in goede staat te brengen door te verwijzen naar de verschillende premies waarvoor de eigenaar in aanmerking kan komen. Een overzicht van deze premies kan je vinden op www.premiezoeker.be. Hierna kan je de woning of het gebouw zelf terug in gebruik nemen of verhuren.

Voor de woningen en gebouwen die minder dan 4 jaar in het leegstandsregister opgenomen zijn, geldt de mogelijkheid tot het bekomen van een belastingvermindering voor renovatie-overeenkomsten, de zogenaamde mama-papa lening. Bij zo’n lening leen je geld bij familie of vrienden om de woning te verbouwen. De persoon die je geld leent, kan genieten van een belastingvermindering.

  • De woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor

 Wil je je woning gaan verhuren, dan kan het sociaal verhuurkantoor misschien een oplossing zijn. Een sociaal verhuurkantoor huurt woningen op de private markt om ze na eventuele renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken tegen een redelijke huurprijs verder te verhuren. 

  • De woning of het gebouw verkopen

 Een andere optie is de verkoop van het leegstaande pand.

 Vermindering registratierechten

De koper van een leegstaande woning kan namelijk een vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten bekomen, waardoor het financieel interessanter wordt om dit pand te kopen. Een 1ste voorwaarde is dat het gebouw of de woning bij de aankoop minder dan 4 jaar in het leegstandsregister is opgenomen. Bijkomende voorwaarden zijn dat de woning gerenoveerd wordt en dat iemand binnen 2 jaar na de registratie van de aankoopakte de woning gebruikt als hoofdverblijfplaats. Dit kan de koper zijn, maar evengoed een huurder.

Stad informeren omtrent de verkoop

De instrumenterende ambtenaar (meestal is dit de notaris) brengt de koper op de hoogte van de opname van het pand in het leegstandsregister. Deze ambtenaar bezorgt eveneens de identiteitsgegevens van de koper en de datum van verkoop aan de stad.

Berekening leegstandsheffing

Het aantal termijnen van 12 maanden dat een gebouw of woning in het leegstandsregister staat, wordt herberekend bij overdracht van het zakelijk recht betreffende het gebouw of de woning.

Meer informatie

Voor meer informatie omtrent leegstand kan je volgende wetgeving en gemeentelijke reglementering raadplegen:

  • Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, inzonderheid artikel 2.2.6 tot en met 2.2.9 en artikel 3.2.17 tot en met 3.2.26;
  • Besluit van de Vlaamse Regering van 10 juli 2009 houdende nadere regels betreffende het leegstandsregister en houdende wijziging van het besluit van de Vlaamse regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen;
  • Decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen;
  • Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997;
  • Decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten;
  • Leegstandsreglement Borsbeek
  • Heffingsreglement leegstand Borsbeek

 Voor meer informatie omtrent de vaststelling van leegstand, de opmaak en het bijhouden van het leegstandsregister, de beroepsprocedure, de aanvraag tot schrapping en de mogelijke oplossingen voor leegstand kan je terecht bij het woonloket in het gemeentehuis.